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刘万利律师 刘万利律师,毕业于吉林大学法学院,现任吉林泰旺律师事务所高级合伙人,律所主任,吉林市政协委员,吉林民建法律委员会常委。专注于刑事辩护,从业以来办理上百起刑事案件,特别在故意杀人罪,故意伤害,贩毒罪,诈骗罪,职务... 详细>>

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律师姓名:刘万利律师

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二手房交易“阴阳合同”为何大行其道?

【摘要】对二手房买卖中的“阴阳合同”,为什么总是难已禁止,除了主管部门难以监管,还有房产中介“热心”帮忙、交易双方乐此不疲……二手房交易中签订“阴阳合同”已是公开的秘密,成为业内熟知的“潜规则”,被不少中介认为是“合理避税”。近日,某房地产经纪有限公司协助签订“阴阳合同”遭举报后,被房管部门处罚,让“阴阳合同”的话题再度成为热点话题。

“阴阳合同”为行业惯例,房地产公司遭举报被罚

据了解,各地税务局、住建委等部门会根据当地房地产交易情况及评估价格,确定二手房交易的最低计税价,当申报价格高于最低计税价时,按申报价格纳税,申报价格低于最低计税价时,则按最低计税价纳税。

长期以来,由于监管力度不够、市场需求旺盛,交易方在专业二手房中介机构的帮助下签订“阴阳合同”,尽可能以较低价格网签、交税,成为业内通行的做法。尤其是在北京严格执行“国五条”细则中“购房所得20%缴个税”的情况下,签订“阴阳合同”更让交易双方乐此不疲。在税负大多转嫁给买方的情况下,购房者因此能省“一大笔钱”。

虽然“阴阳合同”已成为业内的“潜规则”,但某房地产公司最近还是遭到了房管部门的处罚。据报道,由于一起购房纠纷,卖房者黄女士的丈夫郭先生举报,某房地产公司与买房人恶意串通,在网签中,将同一房屋的原有房价291.5万元改为200万元,给国家造成税收流失。4月份,朝阳区房管局对此作出“取消该房地产公司网上签约资格,并处罚金3万元”的行政处罚。

对于处罚情况,该房地产公司不愿过多评价,只是回应“此事已过去很久,罚金处罚确实存在,网签资格并没有取消”。记者从北京市住建委获悉,朝阳区房管局将把相关情况报送市住建委,对于是否停止该房地产公司的网签资格将进一步研究。

此事被曝光后,记者以买房者的身份先后咨询过北京多家中介机构,“协助交易双方签订"阴阳合同"避税”依然是这些中介的一项服务承诺。不少房产经纪人仍然以拥有“熟练操作"阴阳合同"”的经验,来说明其服务的专业性。

“阴阳合同”为何一直很“安全”?

北京市两高律师事务所合伙人律师董正伟表示,随着一线城市房价高涨,阴、阳两份不同合同的成交价可能相差数百万元,纳税额也可能相差几十万元。想办法规避国家税费监管就可以少花钱,这让交易方及中介机构“铤而走险”。

“目前,该地区二手房成交价在每平方米3.9元左右,而最低计税价只有每平方米1.9万元左右。以一套原值100万元的100平方米的房屋为例,前者个税将超过50万元,而后者只有14万元左右。”位于北京南四环附近的一家知名中介机构经纪人程先生说,因为巨大的利益诱惑,“阴阳合同”的做法深受百姓欢迎。

逃脱国家税款,两份合同成交价相差如此之多,签订“阴阳合同”的做法难道真的没有风险吗?“从行业整体来看,签订"阴阳合同"一直都很"安全"。”一位资深地产中介从业人员表示,“"阴阳合同"很少遇到相关部门主动检查,如果这次不是有人举报,"我爱我家"也不会受到处罚。”

“逃税肯定要负法律责任的,签订"阴阳合同"属于违法犯罪行为。”董正伟表示,一些客观原因让相关部门对已签订的“阴阳合同”很难追查。一是双方交易记录销毁了不好寻找;二是工作量太大,耗费大量人力物力难以操作,哪些部门来查、如何追查也难以明确。

“两份不同的合同肯定是违法的,但目前的实际情况是,只要住建委不处罚,税务局收完钱,法院基本思路是只要通过网签,就认定交易有效。”北京市易理律师事务所律师赵江涛表示,曾在代理案件中遇到有诉讼者提出避税合同无效,但法院并没有支持。

政策完善法规明确,消除怪象还需“标本兼治”

了解到,由于房价上涨,北京市2011年底上调了此前连续执行了5年的二手房交易最低计税价。当时上调最低计税价的原因,是由于最低计税价格和实际成交价格的差距很大,“阴阳合同”极为盛行。

“由于最低计税价格低,买卖双方、中介都倾向于以最低计税价格成交。虽然相关部门也曾提高过最低计税价格,但却远远低于实际增长水平。”北京一位地产中介人士指出,如果按照国外一些国家和地区的最低计税价变化与市场实际变化相符,“阴阳合同”出现的几率将大为降低。

专家指出,要完全杜绝“阴阳合同”,仅靠调高最低计税价是无法实现的,如果法规上能明确“阴阳合同”非法或无效,增加违法成本,将有望抑制此类现象出现,相关部门也应加大监督审查力度。

据了解,对二手房买卖中的“阴阳合同”效力问题,一种观点认为“阳合同”属于以合法形式掩盖非法目的,损害国家、集体、第三人合法权益,因此整个合同无效;另一种观点则认为“阳合同”中除了报低价的价格条款是为了偷逃税款的非法目的而无效外,其他条款反映当事人的真实意愿,应依法成立并生效。因此,法院有时在审判时会将合同是否有效推给相关行政部门。赵江涛律师认为,法院作为最后一道关口,应全面衡量,切实履行职能,加大对“阴阳合同”的执法力度。

赵江涛律师个人简介北京资深专业律师

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