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刘万利律师 刘万利律师,毕业于吉林大学法学院,现任吉林泰旺律师事务所高级合伙人,律所主任,吉林市政协委员,吉林民建法律委员会常委。专注于刑事辩护,从业以来办理上百起刑事案件,特别在故意杀人罪,故意伤害,贩毒罪,诈骗罪,职务... 详细>>

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律师姓名:刘万利律师

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成功案例

宋某诉陈某房屋租赁纠纷案

宋某诉陈某房屋租赁纠纷案

江西省萍乡市中级人民法院

民事判决书

(2005)萍民一终字第109号

上诉人(原审被告)宋丹,女,1972年8月2日生,汉族,个体,住萍乡市安源区八一街新生路93-6号。

被上诉人(原审原告)陈孟清,女,1949年6月5日生,汉族,萍乡市百货公司退休职工,住萍乡市凤凰街武官巷10-2-8号。

委托代理人周世敏,江西萍实律师事务所律师。

宋丹与陈孟清因房屋租赁纠纷一案,不服萍乡市安源区人民法院(2005)安民初字第1011号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后,依法组成由审判员易康担任审判长,审判员高建萍主审本案,助理审判员荣剑参加评议的合议庭进行了审理。书记员杨发良担任记录。本案现已审理终结。

萍乡市安源区人民法院经审理查明:2005年1月1日,陈孟清与萍乡市工商业联合会签订一份店房租赁合同书,合同约定陈孟清承租萍乡市工商业联合会在萍乡市凤凰街武官巷的二号店面,萍乡市工商业联合会允许陈孟清转租。陈孟清承租店面后,对所租店面进行了装修,随后将所租店面转租给颜某,并收取了颜某店面押金。颜某承租陈孟清店面后,经营了一段时间,未经陈孟清同意于同月25日将所租店面转租给宋丹并收取其押金2600元。陈孟清知道后即对颜某的转租行为不予认可,不同意宋丹承租。双方经过协商后,签订了一份店面租赁合同,约定宋丹承租陈孟清店面,租期一年,自2005年1月30日至2006年1月30日止,租金每月1300元,交纳租金的时间为每月初交清店租,并需交纳押金2600元,如宋丹拖欠店租,陈孟清有权终止合同,且押金不退。合同签订后,宋丹即在店中经营服装生意,但未向陈孟清交纳押金也未交纳租金。同年3月2日,宋丹提出不租陈孟清店面但要求给予几天时间销货,陈孟清表示同意。同月6日晚,陈孟清担心宋丹离开即在店门上也加了一把锁。第二天宋丹发现陈孟清加锁后即未再经营,也未与陈孟清联系。而陈孟清多方寻找后于同月14日在宋丹的另一经营地点找到宋丹,但其夫认为陈孟清加锁影响经营,要求陈孟清收购其未销完的服装,双方为此产生纠纷。陈孟清遂诉至法院。在审理中,宋丹于同年4月5日搬出店中服装,返还了店面给陈孟清。

萍乡市安源区人民法院认为:陈孟清承租萍乡市工商业联合会的店面后,对所租店面进行了装修并将店面转租给宋丹,其转租行为符合其与萍乡市工商业联合会所签合同的约定,故该租赁合同合法有效。依双方合同约定,宋丹应于每月初向陈孟清交纳租金1300元,但宋丹未按约定支付租金,其行为已构成违约,造成本案纠纷,宋丹应承担主要责任。宋丹提出其交纳了押金可冲抵租金和告知了陈孟清不再承租店面的意见,其行为并未违约,而陈孟清却加锁致使影响其经营,故现不同意支付租金的抗辩理由。因宋丹系从颜某处转租陈孟清的店面,其押金是交给颜某,陈孟清知道后不同意其转租,双方经协商才另行签订合同,在合同中双方对宋丹所交颜某押金并未明确约定,宋丹亦未再交押金给陈孟清。宋丹在承租经营中未按约定交纳租金给陈孟清,其行为即已构成违约。2005年3月2日,宋丹口头明确不再承租店面后理应及时与陈孟清结清租金并返还店面,但宋丹却既未交纳租金也未及时归还店面,陈孟清为维护其权利在店门上加锁后,宋丹并未主动与陈孟清联系,而是持放任的态度,当陈孟清找到宋丹要求其搬出时仍未搬出,现宋丹以此为由拒交租金理由不充分,其抗辩理由不予采信。宋丹应当支付2005年2月和3月的租金给陈孟清。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定,判决:一、陈孟清、宋丹于2005年1月30日签订的店面租赁合同终止;二、宋丹所欠陈孟清的租金2600元在本判决生效之日起十天内付清。本案诉讼费100元,由陈孟清承担30元,宋丹承担70元。

宋丹上诉称:1、其只租赁陈孟清的店面一个月,原审判决由其支付二个月租金2600元不当;2、原审未认定由于陈孟清锁门给其造成的经济损失一万余元。请求撤销原判,予以改判。

陈孟清答辩称:实际租赁期是一个月,但其加锁是在宋丹拒绝接听其电话并且找不到人的情况下,为保全债权而采取的行为,并无不当,请求维持原判。

二审审理查明的事实与一审查明的事实一致,本院予以认定。

本院认为:陈孟清与宋丹签订的店面租赁合同合法有效。在宋丹未按约交纳押金及租金的情况下,陈孟清未及时终止合同,应视为双方在履行合同过程中对合同的部分条款进行了变更。2005年3月2日,当宋丹向陈孟清提出不再承租店面,并要求给予几天时间销货的请求后,陈孟清表示同意,是双方终止合同的真实意思表示。2005年3月6日晚,陈孟清对店面加锁,违反了双方达成的终止租赁店面的合意,其加锁行为应视为宋丹已向其返还了店面,对此造成店面租金的损失应自负。由于宋丹实际租赁期只有一个月零六天,陈孟清在起诉状中也只要求宋丹支付租金1300元,且在一审审理中未变更诉讼请求,根据民事诉讼关于不告不理及处分的原则,宋丹只应交纳房屋租金1300元。其提出原审判决由其付二个月的租金处理不当的上诉理由成立,应予以支持。宋丹在发现店面被加锁后,未及时与陈孟清联系解决合同终止的后续事宜,造成服装未销完的责任及其损失,未提出反诉,不属于本案审查范围,不予支持。原判决认定事实清楚,但处理不当,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第(三)项之规定,判决如下:

一、维持萍乡市安源区人民法院(2005)安民初字第1011号民事判决的第一项;

二、变更萍乡市安源区人民法院(2005)安民初字第1011号民事判决的第二项为:宋丹在本判决生效后十天内向陈孟清支付租金1300元。

本案一、二审诉讼费200元,由陈孟清与宋丹各承担100元。

本判决为终审判决。

审判长易康

审判员高建萍

代理审判员荣剑

二00五年七月二十二日

书记员杨发良


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